什麼是預告登記？

預告登記是限制登記的一種，是預為保全對於他人土地建物權利變更，而向地政事務所申請限制登記名義人處分其土地建物權利的登記。

預告登記白話來說就是：防止不動產的所有權人轉賣或拿去設定抵押借款的登記。

舉例，張三的房子做預告登記給李四，意義上就好比張三的房子將來要過戶給李四，那麼此時張三就不能再將房子過戶給別人、或者拿去做抵押設定等將來可能會侵害到李四的權利的行為

(此時，預告登記的權利人稱為預告登記的「請求權人」，而取消預告登記的動作稱為「塗銷」預告登記)

從結果來說，張三的房子做了預告登記後，在沒有預告登記的請求權人同意之前是不能夠拿房子去抵押或移轉給別人，地政事務所對於這類的任何處分都會予以駁回。

因此，預告登記廣泛應用於3種情況：

1.債務人的不動產設定預告登記予債權人

2.借名登記

3.父母出資為子女購買的不動產做預告登記予父母

第一種情況是加強對債權人的保障，防止債務人脫產(即使債務人脫產，如有設定抵押權時債權人仍可執行抵押權)

第二種情況就是因為某些原因將不動產登記在其他人名下，為了保障產權所以做預告登記，以防出名人(房子的登記名義人)私下變賣

第三種情況就是父母買房子給子女但擔心子女被騙、或是偷賣房子，所以才做預告登記

此外，合宜住宅有5到10年不得移轉的限制，實務上的作法就是合宜住宅的所有權人要設定預告登記給政府。

 

預告登記有什麼缺點？是萬靈丹嗎？

預告登記是無法對抗法院強制執行，還有依法院判決的登記，因此預告登記也不是萬靈丹。通常除了做預告登記之外，至少會一併設定抵押權，如果要更保障不動產的產權甚至會做不動產信託，若需依個案評估用什麼方式來保全財產，歡迎電洽安信代書：0936409050 林代書

 

註：土地法79條之1

聲請保全左列請求權之預告登記，應由請求權人檢附登記名義人之同意書為之：

一、關於土地權利移轉或使其消滅之請求權。

二、土地權利內容或次序變更之請求權。

三、附條件或期限之請求權。

預告登記之效力：

前項預告登記未塗銷前，登記名義人就其土地所為之處分，對於所登記之請求權有妨礙者無效。

預告登記，對於因徵收、法院判決或強制執行而為新登記，無排除之效力。

 

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